Ako na oslobodenie od dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti a odpočet úrokov hypotéky z daní

Je pravdepodobné, že každý človek minimálne raz v živote musí riešiť svoji bytovou situáciu. Niekedy potrebuje väčší priestor, inokedy naopak je stredom jeho záujmu priestor menší. Pre naplnenie svojich bytových potrieb preto často dochádza k nemalým majetkovým transakciám typu:

• predaj bytu,
• predaj rodinného domu,
• predaj pozemku,
• vysporiadanie spoluvlastníctva,

V článku sa budeme zaoberať dvoma situáciami, ako z daňového hľadiska naložiť s príjmami z predaja nehnuteľností a ako a kedy je možné odpočítať úroky z hypotéky z daní.

Oslobodenie dosiahnutých príjmov z predaja nehnuteľnosti

Po dosiahnutí príjmu z predaja nehnuteľností musí každý z nás  riešiť otázku, ako s takým príjmom z hľadiska zákona o dani z príjmov naložiť. Vzhľadom k tomu, že ide pri týchto prevodoch väčšinou o nemalé čiastky, musíme byť veľmi obozretní pri právnom posúdení, či daný príjem dani podlieha či nie.

Mnohí vieme, že pre posúdenie či príjem z nehnuteľnosti bude oslobodený od dane, je rozhodujúce, či od dňa nadobudnutia vlastníctva uvedenej nehnuteľnosti uplynulo viac než 5 rokov. Nie je rozhodujúce, či mal vlastník v uvedenej nehnuteľnosti trvalý pobyt, ak ide o byt či rodinný dom, ale rozhoduje dĺžka vlastníctva nehnuteľnosti.

Príklad:

Vlastník uzavrel v roku 2022 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2018 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2010 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Kúpnu cenu za obidve nehnuteľnosti zaplatil kupujúci predávajúcemu v roku 2022.

Zdaniteľným príjmom vlastníka je iba príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia). Daňovník uvedie v daňovom priznaní za rok 2022 príjem z predaja bytu vo výške 120 000 eur a do daňových výdavkov zahrnie kúpnu cenu zaplatenú za kúpu bytu vo výške 100 000 eur.

Zároveň je potrebné testovať, či uvedená nehnuteľnosť bola zapísaná do obchodného majetku alebo nie. Iba príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorej je majiteľ vlastníkom viac než 5 rokov a nebola zapísaná do obchodného majetku, je možné oslobodiť od dane z príjmu.

V prípade, že nehnuteľnosť bola zapísaná do obchodného majetku a je predávaná, príjem z jej predaja je oslobodený od dane z príjmu len vtedy, ak od dátumu vyradenia z obchodného majetku uplynulo 5 rokov.

Príklad:

Vlastník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2012 za 50 000 eur. Od roku 2013 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K 31.12.2018 byt z obchodného majetku vyradil a v marci 2022 byt predal za 80 000 eur.

Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Vlastník uvedie v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2022 príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu nehnuteľnosti ( podľa § 25 ods. 3 zákona o dani z príjmov).

Výdavky, ktoré je možné uplatniť v daňovom priznaní

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.

Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom napr.:

• pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená kúpna cena,
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve,
• pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v čase darovania došlo u darcu k predaju nehnuteľnosti;
  • ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania;
  • ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca).
• ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 3 zákona),
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely,
• výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:
  • úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu
  • úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Zníženie základu dane o úroky z hypotéky

V slovenskej legislatíve existujú iba dve možnosti ako si odpočítať úroky z hypotéky na obstaranie nehnuteľnosti z daní:

1. v prípade prenájmu nehnuteľnosti je to daňový výdavok, ale len v vtedy, že je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku
2. ako daňový bonus na zaplatené úroky v prípade, že ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie.

Bližšie sa pozrime na daňový bonus na zaplatené úroky, aké sú podmienky a ako to funguje.

Podmienky na uplatnenie daňového bonusu na zaplatené úroky

Vlastník nehnuteľnosti si môže uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky vypočítané z výšky poskytnutého úveru na bývanie na základe jednej zmluvy o úvere na bývanie, najviac zo sumy 50 000 eur na jednu tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie, ktorou je byt alebo rodinný dom. Daňový bonus na zaplatené úroky sa vzťahuje iba na úroky pri úveroch na bývanie podľa § 1 ods. 6 a 7 zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Daňový bonus na zaplatené úroky sa môže uplatniť prvýkrát zo zmluvy o úvere zatvorenej po 31.12.2017.

Daňovník má nárok na daňový bonus na zaplatené úroky z úveru, ak splní tieto podmienky:

• ku dňu podania žiadosti o úver na bývanie má najmenej 18 rokov a najviac 35 rokov,
• jeho priemerný mesačný príjem dosiahnutý za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom uzatvoril zmluvu o úvere na bývanie, nepresiahol 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR zistenej Štatistickým úradom SR za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o úvere na bývanie; priemerný mesačný príjem sa vypočíta ako 1/12 zo súčtu zdaniteľných príjmov.

Priemerná mesačná nominálna mzda zamestnanca v hospodárstve SR podľa jednotlivých rokov:

Rok	Výška mesačnej nominálne mzdy	1,3 násobok na posúdenie nároku na daňový bonus na zaplatené úroky	rok uzavretia zmluvy
2017	954 €	1 240,20 €	2018
2018	1 013 €	1 316,90 €	2019
2019	1 092 €	1 419,60 €	2020
2020	1 133 €	1 472,90 €	2021
2021	1 211 €	1 574,30 €	2022

Priemerný mesačný príjem sa vypočítava zo zdaniteľných príjmov daňovníka, ktoré sú súčasťou základu dane (čiastkového základu dane), alebo osobitného základu dane, a to

• z príjmov podľa § 5 zákona o dani z príjmov, t. j. z príjmov zo závislej činnosti,
• z príjmov podľa § 6 zákona o dani z príjmov, t. j. z príjmov z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z príjmov z prenájmu nehnuteľností a z príjmov z použitia diela a použitia umeleckého výkonu,
• z príjmov podľa § 7 zákona o dani z príjmov, t. j. z príjmov z kapitálového majetku,
• z príjmov podľa § 8 zákona o dani z príjmov, t. j. z ostatných príjmov nezaradených do príjmov podľa § 5 až § 7 zákona,
• z príjmov podľa § 51e zákona o dani z príjmov, t. j. z podielov na zisku (dividendy), vyrovnacieho podielu, podielu na likvidačnom zostatku, podielu na výsledku podnikania vyplácaného tichému spoločníkovi a podielu člena pozemkového spoločenstva s právnou subjektivitou na zisku a na majetku.

Ak sú na zmluve o hypotekárnom úvere, resp. na zmluve o bývaní uvedení viacerí spoludlžníci, všetci musia spĺňať podmienku príjmu, avšak daňový bonus na úroky si uplatňuje iba jeden z nich. Spoludlžníkovi nárok na daňový bonus na zaplatené úroky nevzniká.

Daňový bonus na zaplatené úroky si môže uplatniť aj daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou, ak úhrn jeho zdaniteľných príjmov zo zdrojov na území Slovenskej republiky v príslušnom zdaňovacom období tvorí najmenej 90 % zo všetkých príjmov tohto daňovníka, ktoré mu plynú zo zdrojov na území Slovenskej republiky a zo zdrojov v zahraničí.

Ak zomrie daňovník, ktorému vznikol nárok na daňový bonus na zaplatené úroky, nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si môže za ustanovených podmienok uplatniť daňovník, na ktorého prešli nesplatené záväzky z úveru na bývanie po zomrelom daňovníkovi.

 

Autorom článku je Ing. Katarína Serinová