Prevody nehnuteľných vecí, najčastejšie na základe kúpnej zmluvy, je možné skúmať z pohľadu účtovných predpisov, z pohľadu zákona o daniach z príjmov, z pohľadu zákona o dani z pridanej hodnoty a dane z nehnuteľností. Táto téma je príliš široká, preto sa zameriame na moment prevodu nehnuteľného majetku, ktorý podlieha evidencii v katastre nehnuteľností.
Predtým, než sa začneme zaoberať účtovým a daňovým aspektom, zopakujme si súkromnoprávnu úpravu nadobudnutia nehnuteľnosti. Podľa Občianskeho zákonníka §133 ods.2: Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak. Katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z. §4 ods.1 hovorí: Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej len „vklad“), záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej len „záznam“) a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam v katastri (ďalej len „poznámka“). Vlastníkom nehnuteľnosti sa stáva nový majiteľ nie dňom podpisu kúpnej zmluvy, ale až dňom, kedy kataster rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Prevod nehnuteľnosti je možné zoradiť do nasledovných krokov:
Pri nehnuteľnostiach obstaraných na základe zmluvy, pri ktorých sa vlastníctvo nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností a do nadobudnutia vlastníctva nadobúdateľ nehnuteľnosť užíva, dňom uskutočnenia účtovného prípadu je deň prevzatia nehnuteľnosti nadobúdateľom; u prevádzajúceho je dňom uskutočnenia účtovného prípadu deň odovzdania nehnuteľnosti. Ak nebude vklad do katastra nehnuteľností povolený, účtovné zápisy sa zrušia.
Z uvedeného vyplýva, že dňom prevzatia/ odovzdania nehnuteľnosti je možné o nehnuteľnosti účtovať a zaradiť ju do majetku spoločnosti, a to bez ohľadu na to, či už prebehol zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností alebo nie.
Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.
Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou (napr. zámennou zmluvou), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, pričom ak ide o:
Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Od dane je oslobodený príjem:
Zákon o dani z pridanej hodnoty charakterizuje okamih nadobudnutia nehnuteľnosti takto:
Za deň dodania pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti vrátane pozemkov sa považuje deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu skôr ako v deň zápisu do katastra nehnuteľností. Ak je nehnuteľnosť odovzdaná do užívania až po zápise do katastra nehnuteľností, za deň dodania sa považuje deň zápisu do katastra nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká dňom dodania nehnuteľnosti. Právna úprava je v tomto prípade v súlade s účtovnými predpismi.
Viac detailov o DPH a dodaní nehnuteľnosti nájdete v článku Dodanie nehnuteľnosti z pohľadu DPH.
Poslednou daňou, ktorá má vplyv na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je daň z nehnuteľností, pri ktorej sa skúma, kto má vlastnícke právo k 1.1. daného roka. Daňová povinnosť vzniká aj v prípade, ak sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára daného roka. V prípade, že je vlastníctvo zapísané, resp. je nadobudnutie nehnuteľnosti po 2.1. daného roka, budete povinný platiť daň z nehnuteľností až v nasledujúcom roku.
Špecifickým prípadom, ktorý sa týka dane z nehnuteľností je jej nadobudnutie vydražením alebo dedením, kedy daňová povinnosť dedičovi alebo vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič, resp. vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti.
Daň z nehnuteľností sa platí za daný rok a nie spätne, ako to je pri dani z príjmov.
Ďalšie informácie k dani z nehnuteľností nájdete aj v článku Daň z nehnuteľností a daň z príjmov z prevodu nehnuteľností.
Autorom článku je Katarína Serinová
Prepojte svoj Inbox s mobilom a zasielajte účtenky jedným klikom K modulu Inbox je od…
Mobilná aplikácia Money S3 Inbox Nová mobilná aplikácia Money S3 Inbox vám zjednoduší prácu s…
Kto platí transakčnú daň Transakčná daň sa týka všetkých osôb, ktoré spĺňajú definíciu podnikateľa. Je…
Prečo integrovať účtovný a fakturačný program Prepojenie účtovného a fakturačného programu je krokom k efektívnemu…
Význam prepojenia účtovného a pokladničného programu V modernom podnikaní hrá automatizácia a digitalizácia kľúčovú úlohu.…
Prečo je formát dát dôležitý pri prechode na nový účtovný program Formát dát hrá kľúčovú…
Užíváme cookies, abychom vám zajistili co možná nejjednodušší použití našich webových stránek. Pokud budete nadále prohlížet naše stránky předpokládáme, že s použitím cookies souhlasíte.
Cookie policy