Zachytenie okamihu prevodu nehnuteľného majetku v účtovníctve a daniach

Prevody nehnuteľných vecí, najčastejšie na základe kúpnej zmluvy, je možné skúmať z pohľadu účtovných predpisov, z pohľadu zákona o daniach z príjmov, z pohľadu zákona o dani z pridanej hodnoty a dane z nehnuteľností. Táto téma je príliš široká, preto sa zameriame na moment prevodu nehnuteľného majetku, ktorý podlieha evidencii v katastre nehnuteľností.

Súkromné právo

Predtým, než sa začneme zaoberať účtovým a daňovým aspektom, zopakujme si súkromnoprávnu úpravu nadobudnutia nehnuteľnosti. Podľa Občianskeho zákonníka §133 ods.2: Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak. Katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z. §4 ods.1 hovorí: Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej len „vklad“), záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej len „záznam“) a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam v katastri (ďalej len „poznámka“).  Vlastníkom nehnuteľnosti sa stáva nový majiteľ nie dňom podpisu kúpnej zmluvy, ale až dňom, kedy kataster rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Prevod nehnuteľnosti je možné zoradiť do nasledovných krokov:

1. Zabezpečenie dokumentov  k prevodu
2. Spoločné rokovanie strán (na ktorom sa dojednajú okolnosti prevodu)
3. Príprava návrhu zmlúv
4. Podpis zmlúv
5. Bezpečná úhrada kúpnej ceny (napr. do vinkulácie, prípadne inou formou podľa okolností)
6. Vklad do katastra nehnuteľností
7. Protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti nadobúdateľovi a prepis médií a správy

Účtovné predpisy

Pri nehnuteľnostiach obstaraných na základe zmluvy, pri ktorých sa vlastníctvo nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností a do nadobudnutia vlastníctva nadobúdateľ nehnuteľnosť užíva, dňom uskutočnenia účtovného prípadu je deň prevzatia nehnuteľnosti nadobúdateľom; u prevádzajúceho je dňom uskutočnenia účtovného prípadu deň odovzdania nehnuteľnosti. Ak nebude vklad do katastra nehnuteľností povolený, účtovné zápisy sa zrušia.

Z uvedeného vyplýva, že dňom prevzatia/ odovzdania nehnuteľnosti je možné o nehnuteľnosti účtovať a zaradiť ju do majetku spoločnosti, a to bez ohľadu na to, či už prebehol zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností alebo nie.

Daň z príjmov

Pre účely posúdenia podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúce určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, ktoré sa posudzuje v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva.

Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou (napr. zámennou zmluvou), dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom, pričom ak ide o:

• zmluvný prevod – vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu). V prípade zmluvy o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu, právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia o jeho povolení ku dňu doručenia návrhu na vklad;
• dražbu – vlastníctvo k predmetu dražby sa nadobúda dňom určeným osobitným predpisom, podľa ktorého bola dražba vykonaná, napr.
• podľa § 150 Exekučného poriadku dňom udelenia príklepu, ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd udelenie príklepu schválil,
• podľa § 27 zákona o dobrovoľných dražbách dňom udelenia príklepu, ak vydražiteľ uhradil cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote,
• podľa § 142 Daňového poriadku dňom právoplatného rozhodnutia správcu dane o udelení príklepu, ak vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie v určenej lehote.
• na základe rozhodnutia štátneho orgánu – vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí (napr. rozhodnutím správneho orgánu o vyvlastnení veci), pričom ak nie je deň určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia
• dedenie – vlastníctvo sa nadobúda dňom smrti poručiteľa
• nadobúdanie vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom – do katastra nehnuteľností sa zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.

Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Zákon o dani z príjmov v ustanovení § 9 zákona o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.

Od dane je oslobodený príjem: 

• z predaja nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku, a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
• z predaja nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
• z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

Daň z pridanej hodnoty

Zákon o dani z pridanej hodnoty charakterizuje okamih nadobudnutia nehnuteľnosti takto:

Za deň dodania pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti vrátane pozemkov sa považuje deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu skôr ako v deň zápisu do katastra nehnuteľností. Ak je nehnuteľnosť odovzdaná do užívania až po zápise do katastra nehnuteľností, za deň dodania sa považuje deň zápisu do katastra nehnuteľností.  Daňová povinnosť vzniká dňom dodania nehnuteľnosti. Právna úprava je v tomto prípade v súlade s účtovnými predpismi.

Daň z nehnuteľností

Poslednou  daňou, ktorá má vplyv na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je daň z nehnuteľností, pri ktorej sa skúma, kto má vlastnícke právo k 1.1. daného roka. Daňová povinnosť vzniká aj v prípade, ak sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára daného roka. V prípade, že je vlastníctvo zapísané, resp. je nadobudnutie nehnuteľnosti po 2.1. daného roka, budete povinný platiť daň z nehnuteľností až v nasledujúcom roku.

Špecifickým prípadom, ktorý sa týka dane z nehnuteľností je jej nadobudnutie vydražením alebo dedením, kedy daňová povinnosť dedičovi alebo vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič, resp. vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti.

Daň z nehnuteľností sa platí za daný rok a nie spätne, ako to je pri dani z príjmov.

Autorom článku je Katarína Serinová