Koľko zaplatíte na dani z prenájmu bytu? Máme pre vás návod ako na to

Úplne prvou povinnosťou prenajímateľa nehnuteľnosti je evidencia na DIČ na daňovom úrade do konca mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste začali prenajímať nehnuteľnosť.

Ako prenajímateľ bytu si svoje daňové povinnosti splníte podaním daňového priznania do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia, prípadne si môžete zaslaním Oznámenia daňovníka o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania predĺžiť lehotu do konca júna. Oznámenie sa podáva daňovému úradu osobne, poštou alebo elektronicky, pokiaľ máte vybavenú elektronickú komunikáciu s daňovými úradom. Podávate daňové priznanie k dani z príjmov FO typ B.

Pod pojmom prenájom nehnuteľnosti sa rozumie aj prenájom jednej miestnosti v byte či dome, čiže prenájom aj časti nehnuteľnosti.

Koľko zaplatíte daň z prenájmu nehnuteľnosti?

Na výpočet dane z príjmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a skutočnú výšku svojich výdavkov. Pri prenájme nehnuteľnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky.

Na evidovanie skutočných príjmov a skutočných výdavkov je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa §6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, ale môžete sa rozhodnúť aj pre jednoduché alebo podvojné účtovníctvo. O daňovej evidencii si môžete prečítať v tomto článku. Tu je podstatné rozlíšiť ešte jednu skutočnosť, a to, či je táto prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, alebo nie.

Ak nie je nehnuteľnosť uvedená do obchodného majetku, môžete si uplatniť iba výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu opráv.

Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumejú dodávka

• elektrickej energie,
• tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody,
• pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť,
• plynu.

Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä

• odvádzanie odpadovej vody z domácností,
• osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome,
• používanie výťahu a domovej práčovne,
• kontrola a čistenie komínov,
• odvoz popola, smetí a splaškov,
• čistenie žúmp,
• vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou,
• poplatky za pripojenie na internet,
• úhrady za výkon povinnej správy bytového domu,
• úhrady za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Ak zaradíte nehnuteľnosť do obchodného majetku, tak si môžete uplatniť do daňových výdavkov aj nasledovné výdavky:

• výdavky na obstaranie nehnuteľnosti v podobe odpisov,
• úroky z úveru alebo pôžičky, pokiaľ bola nehnuteľnosť kúpená na úver alebo pôžičku,
• opravy nehnuteľnosti a technické zhodnotenie nehnuteľnosti,
• výdavky na poistenie nehnuteľnosti,
• daň z nehnuteľnosti,
• výdavky na vybavenie nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku jednoduchým vyhlásením, že od daného dátumu sa nehnuteľnosť zaraďuje do obchodného majetku, vypočítate si odpisy, ktoré si uplatníte v daňových výdavkoch. Toto zaradenie nikam nezasielate, ale v daňovom priznaní vyplníte hodnotu nehnuteľnosti na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia v tabuľke č.1a riadok 1.

Je potrebné počítať s tým, že ak predáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku skôr, než 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, platíte daň z príjmu. Ak nehnuteľnosť do obchodného majetku nezaradíte, a vlastníte ju viac než 5 rokov, daň nezaplatíte.

Máte nárok na daňovú úľavu?

Pokiaľ nemáte príjmy z príležitostných činností (§ 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov), môžete si uplatniť daňovú úľavu 500€ z príjmov. Túto daňovú úľavu si môžete uplatniť iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky. Vysvetlíme si to na príklade:

Skutočné príjmy z prenájmu: 5000€

Skutočné výdavky z prenájmu: 2600€

Oslobodenie od dane: 500€

Skutočné výdavky po uplatnení oslobodenia od príjmu: 4500€ (5000 – 500)

Pomer skutočných a znížených príjmov: 4500/5000 = 0,9

Skutočné výdavky po znížení pomerom: 2600*0,9 = 2340€

Základ dane z prenájmu: 4500€ – 2340€ = 2160€

Ako vyplníte daňové priznanie?

Všeobecne platí, že daňové priznanie musíte podať, pokiaľ vaše zdaniteľné príjmy presiahli polovicu výšky nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Pre príjmy za rok 2024 je to suma 2 823,24€ a pre príjmy za rok 2025 je to suma 2 876,90€. Pokiaľ ste zamestnanec, nemáte ďalší príjem (autorské zmluvy, živnosť, výhra a pod.) a z prenájmu nedosiahnete príjem viac než 500€, nemusíte daňové priznanie podávať, nakoľko 500€ si uplatníte ako daňovú úľavu – oslobodenie príjmu od dane a zamestnávateľa môžete požiadať o vykonanie ročného zúčtovania dane.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. Nezabudnite vyplniť ani niektoré údaje v tabuľke č. 1a. Daňová evidencia ani účtovná závierka, pokiaľ sa daňovník rozhodol pre vedenie jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, sa k daňovému priznaniu neprikladajú.

Sadzba dane pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti je 19% z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka, pričom následne sa z presahujúcej časti základu dane platí už 25 % daň z príjmov. Daňovník neplatí z tohto príjmu zdravotné ani sociálne poistenie a nie je možné pri nich od základu dane odpočítať nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, na manželku ani v podobe príspevkov na doplnkové dôchodkové sporenie.

Prenajímate byt pre turistov?

Máte zariadený byt pre krátkodobé návštevy a medzi návštevami upratujete, prípadne poskytujete návštevníkom aj posteľnú bielizeň, či iné služby? Pokiaľ prenajímate byt cez Airbnb a podobné servery, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. Je to podnikanie a mali by ste mať na túto činnosť živnostenský list. V takom prípade si budete môcť uplatniť paušálne výdavky 60%, maximálne 20 000€. Ak by ste prijímali platby v hotovosti, máte povinnosť evidovať tieto príjmy v e-kase.

Autorom článku je Katarína Serinová