Daň z nehnuteľností a daň z príjmov z prevodu nehnuteľností

Čo je daň z nehnuteľností a kto ju platí

Daň z nehnuteľností upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za odpady a komunálne odpady.  

Dane z nehnuteľností členíme na:

• Daň z pozemkov
• Daň zo stavieb
• Daň z bytov a nebytových priestorov v bytovom dome

Daň z nehnuteľností platia fyzické aj právnické osoby, konkrétne vlastník nehnuteľnosti, správca nehnuteľnosti alebo nájomca pozemku s dobou prenájmu aspoň 5 rokov alebo užívateľ nehnuteľnosti.

Daň sa platí každoročné na základe výmeru vystaveným miestnym úradom podľa toho, v ktorom katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza. Správcom dane z nehnuteľností je  mesto alebo obec, na ktorého území sa nehnuteľnosť nachádza.

Kto je oslobodený od dane z nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľností neplatíte, pokiaľ:

• pozemky, stavby, byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve obce, ktorá je správcom dane, a pozemky, stavby, byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo v správe mestských častí v Bratislave a Košiciach,
• pozemky a stavby sú vo vlastníctve iného štátu užívané fyzickými osobami, ktoré požívajú výsady a imunitu podľa medzinárodného práva a nie sú štátnymi občanmi Slovenskej republiky, za predpokladu, že je zaručená vzájomnosť,
• pozemky a stavby alebo ich časti sú vo vlastníctve cirkví a náboženských spoločností registrovaných štátom, ktoré slúžia na vzdelávanie, na vedeckovýskumné účely alebo na vykonávanie náboženských obradov,
• pozemky a stavby alebo ich časti sú vo vlastníctve verejných vysokých škôl alebo vo vlastníctve štátu v správe štátnych vysokých škôl slúžiace na vysokoškolské vzdelávanie alebo na vedeckovýskumné účely,
• pozemky a stavby alebo ich časti sú vo vlastníctve verejných výskumných inštitúcií alebo vo vlastníctve štátu v správe Slovenskej akadémie vied slúžiace na vedeckovýskumné účely,
• pozemky a stavby alebo ich časti sú vo vlastníctve štátu alebo samosprávnych krajov slúžiace materským školám, na základné vzdelávanie, na stredné vzdelávaniea na vyššie odborné vzdelávanie a slúžiace strediskám praktického vyučovania a ak sú v zriaďovateľskej pôsobnosti štátu alebo samosprávnych krajov,
• pozemky verejne prístupných parkov sú vo vlastníctve zdravotníckych zariadení poskytujúcich ústavnú zdravotnú starostlivosť
• pozemky, stavby a nebytové priestory sú vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža.

Ako daň z nehnuteľnosti vypočítať

Sadzby dane z nehnuteľností ustanovuje zákon, avšak správca dane môže túto sadzbu zmeniť. Daň z nehnuteľností je miestna daň. Daň je vypočítaná správcom dane, ktorý na základe údajov poskytnutých daňovníkom, ako sú napríklad výmera bytu, pozemku alebo počet poschodí stavby, vypočíta daň. Daňovníkovi pošle rozhodnutie o výške dane, ktoré je splatné do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Daň je možné zaplatiť v splátkach, ak tak určí správca dane.

Kedy podať daňové priznanie

Podať daňové priznanie musí každý daňovník, ktorému vznikla daňová povinnosť k dani z nehnuteľností.

Existujú dva typy daňového priznania k dani z nehnuteľností, a to:

• priznanie k dani z nehnuteľností,
• čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností.

Priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník pri prvom vzniku daňovej povinnosti, a teda daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti podáva správcovi dane prvýkrát.

Príklad na priznanie k dani z nehnuteľností:

Andrej  si v novembri 2020 kúpil dom v Skalici. Do katastra nehnuteľností bol ako vlastník zapísaný 15. novembra 2020 a daňová povinnosť mu vzniká 1. januára 2021. Andrejovi vzniká povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára 2021. Správcom dane je mesto Skalica.

Čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podáva daňovník v prípade, ak:

• sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom, užívateľom ďalšej nehnuteľnosti,
• došlo k zmene súvisiacej s nehnuteľnosťou, napríklad zmene jej druhu alebo výmery alebo účelu využitia stavby, bytu alebo nebytového priestoru,
• daňovníkovi zaniklo vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľností.

Ak daňovník v minulosti už podal daňové priznanie k dani z nehnuteľností, napr. podal daňové priznanie na rok 2020 a nič sa po podanom daňovom priznaní nezmenilo, nie je povinný podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností na ďalšie roky.

Zdanenie predaja nehnuteľnosti – daň z príjmu z prevodu nehnuteľností

Zdanenie predaja nehnuteľnosti fyzickou osobou je predmetom dane z príjmov podľa §8 zákona o dani z príjmov a je definovaný ako príjmy z prevodu nehnuteľností.

V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (ako napr.  preukázateľne zaplatená kúpna cena predávanej nehnuteľnosti, ak bola nadobudnutá kúpou)

Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením, je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31.12.2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena (cena uvedená v osvedčení o dedičstve); pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Civilného mimosporového poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, resp. uznesení o dedičstve.

Ak ide o nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie.

• Ak by bol príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania – tzv. reprodukčná obstarávacia cena – určená napr. znaleckým posudkom k času darovania, resp. ohodnotenie určené v darovacej zmluve; ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním po 31.12.2015, výdavkom je cena v čase darovania určená znaleckým posudkom.
• V prípade, ak by príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).

Praktický príklad výpočtu dane z nehnuteľnosti

Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2014 za 100 000 eur. Od roku 2014 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K 31.12.2019 byt z obchodného majetku vyradil a v marci 2020 byt predal za 160 000 eur.

Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 160 000 eur, ku ktorému uplatní ako výdavok zostatkovú cenu  podľa § 25 ods. 3 zákona, čiže rozdiel medzi vstupnou cenou majetku a celkovou výškou odpisov zahrnutých do daňových výdavkov.

Kedy je príjem z predaja nehnuteľností oslobodený

Príjem z predaja nehnuteľností je oslobodený od dani z príjmov, ak nastane niektorá z nižšie uvedených  skutočností. Takýto príjem sa vôbec do daňového priznania neuvádza.

Ide o tieto príjmy:

• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
• z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,   
• z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (napr. majetok z reštitúcií, rehabilitácií a pod.)

Kedy sa podáva daňové priznanie

Daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb z dôvodu predaja nehnuteľnosti, ak príjem nie je od dane oslobodený, sa podáva tri mesiace po skončení kalendárneho roka, štandardne do 31.3 nasledujúceho roka.

Ak daňovník fyzická osoba dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, t. j. ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov, podľa zákona o dani z príjmov mu nevyplýva povinnosť registrácie na daňovom úrade. Daňové priznanie podá pod svojim rodným číslom.

Autorom článku je Katarína Serinová